女性の住宅購入、内見した物件を「バーチャル診断」してもらったら懸念点が続々と…

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ベラ:なるほど。ではもうひとつ、候補にしている物件はどうでしょうか。こちらはまだ内見していないのですが、築19年なので新耐震基準の建物だと思います。

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「バーチャル診断」の様子

【2軒目の候補物件】
所在地:台東区 東京メトロ銀座線浅草駅 徒歩3分
専有面積:約44㎡
築年数:19年
間取り:2DK
価格:2,700万円(内装は旧来のまま)

川野:この物件は、“連続性”がないのが気になります。1階が店舗になっていまよすね。それ自体は悪くないのですが、構造が少し特殊で、2階以上の部分が少し張り出したようになっています。1階とそれ以上の階との連続性がない、ということです。建物の柱がしっかりと1階までつながっているかどうかによって、地震時の建物への負荷が変わってくるのです。建築確認申請の検査済証をチェックする必要はありますが、築年数からいっても新耐震基準を満たしているはずです。ですから一定の耐震性は担保できているでしょう。

ベラ:建物の連続性は、気にしたことがありませんでした。築年数だけではなく、確実に新耐震基準を満たしているかどうかチェックしなければならないのですね。あと、私はこの物件だと築19年とはいえリフォームされていなくて、住むには居心地が悪そうだと思ったのですが、もし自分でリフォームするとしたらいくらぐらいかかるでしょうか。

川野:600万円ぐらいからフルリノベーションが可能です。ただし、その予算のリフォームの場合、仕様が決められたセット価格になるのであまり個性は出せません。先ほどの目黒区の物件のように、無垢材を使うなどの建材にこだわったリフォームをすると800万円や1,000万円かかってくるのではないでしょうか。

ベラ:今の価格に上乗せするとなると、3,000万円を超えるのですね。それは予算オーバーです。

「住む」と「貸す」では着眼点が違う

川野:現存の間取りを活かしてリフォームするとなれば、もう少し安く済むでしょうね。その場合、洗面所とお風呂場が一緒になっているところを、どう考えるかという問題があります。

ベラ:自分だったら、使いたくないですね。

川野:ただ立地がよいので、今のままリフォームしなくても人に貸すことはできるかもしれません。洗面所とお風呂場が一緒でも、一人暮らしなら気にならない人もいるでしょう。賃貸に出す場合、クリーニングだけしてそのまま借りてくれる人がいるのであれば、わざわざリノベーションする必要もないのではないでしょうか。あとは周りにどういった物件が存在するかによって、競合したときに勝てるかどうかが変わってきます。勝てないときにはリノベーションが必要だったり、場合によっては値段を下げたりしないといけないでしょう。自分で住むのと貸すのとでは、物件の選び方が違うのです。

ベラ:マンションを内見していたときは、自分にとって住み心地がよさそうかどうかを判断基準にしてしまいがちですが、貸す前提で考えると別の視点が持てますね。すぐに自分が住まないのなら、内装にこだわる必要もないのかもしれません。

川野:実際問題、個性的なリノベーションを施された部屋よりも、立地が良くて標準的な間取りの部屋の方が、賃貸需要があるのも事実。手元にキャッシュがあればいつでもリノベーションできるのですから、物件を買う際には内装にばかり気を取られないことが大切です。

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 マンションは部屋自体の住みやすさに加えて、建物の構造や、立地、さらには周囲の競合物件の存在が資産価値にかかわってきます。いざ部屋を資産として活用するときに「こんなはずじゃなかった」と思うような事態は避けたいもの。さまざまな視点から調べを進める必要がありますね。

協力:onnnaiekau_20e

(蜂谷智子)

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